随着楼市下行，城市建设放缓，购房者也愈发保守，转而也更青睐核心城区的房子。 其中部分地处郊区的新兴板块，因房价大跌而深陷泥潭，在购房者心目中失去了信誉，亟待修复。 01 瓯柑楼市 OUGANLOUSHI 2021年之前，购房者对多数新兴板块，都有着良好的未来预期。 当时，围绕核心城区的一批新兴板块，商品房普遍达约25000元/m²以上，一些有拓展面积的二手房更是破30000元/m²。 还有瓯江口、滨海、林里等远郊板块，2021年房价普遍在12000元/m²以上，甚至高达约16000元/m²。 瓯海中心区 这些年，尽管几乎所有板块都跌了，但 这些新兴板块之间跌幅不同，房价拉开了差距。 比如，黄屿、梧田、南湖、瓯海中心区等，不少二手商品住宅约15000元/m²甚至更高，个别还能近20000元/m²。 对比2021年，这些新兴板块的房价，一般打了个五六折，最多腰斩。 黄屿板块 然而，在七都岛、三江商务区，除一线江景房外，多数高层商品住宅就普遍仅约10000元/m²出头，甚至低楼层跌至10000元/m²内。 对比2021年，这些新兴板块的房价，腰斩起步，甚至跌了约三分之二。 瓯江口、滨海、林里等远郊板块，更是出现了五六千甚至三四千的超低单价。 孤立的小区 房价跌幅过大，导致这些新兴板块的信誉受到了重创，被部分购房者排除。 显然，房价不是越低越好。 低房价，恰恰是板块吸引力不足的体现。 02 瓯柑楼市 OUGANLOUSHI 为什么这几个新兴板块的房价，会比其他同期开发的板块跌得更多？ 七都岛 有人说，这几个板块投资客过多，房价下跌后迎来了抛售潮。 这确实是一部分原因，但像浙南科技城、南湖板块等，投资客同样很多，房价也没跌得那么凶，更不至于影响板块信誉。 其实，如果说投资时代看未来发展，那么如今 进入自住时代，购房者更看中板块现状。 而纵观几座房价跌幅特别大的新兴板块，现状普遍存在各自的问题。 三江商务区 这些新兴板块普遍存在 特殊地形，与核心城区隔江、隔山，周边成熟地段的人气，难以自然蔓延。 既然如此，板块内部的配套设施尤为重要。然而， 这些新兴板块最大的问题，就在于配套设施不足，生活不便利。 比如，七都岛、三江商务区、瓯江口等板块，都存在重大项目停工现象。 瓯江口未实现“瓯洞一体化”，与规划预期存在极大落差。 林里板块，更是连水、燃气等基础设施都不完善，最基本的生活都难以保障，规划中的人工湖、环湖商业就更是遥遥无期了。 山巅之上的林里板块 房价大跌，正是购房者对其现在不满意、发展信心不足的重要体现。 这些新兴板块的信誉受损，表面上是房价跌太猛了，其背后反映的是 购房者对这些板块的现有生活方式、未来发展前景不认可。 03 瓯柑楼市 OUGANLOUSHI 这些年的房价下跌，是整体行情所导致的，连一线城市核心地段都不例外。 但是，温州房价跌幅较大，已经影响了不少人对城市发展的信心。 除了安置房建设过量外， 这几个新兴板块的房价大跌，也是温州房价跌幅较大的重要原因之一。 瓯北与三江 这些新兴板块的购房者，除了资产严重缩水，生活便利性不足更是他们每天所要面临的日常。 这些新兴板块，也吸引了不少郊县购房者、外来人口。资产缩水、生活不便，同样影响他们对温州城市的印象与信心。 因此， 修复这些新兴板块的信誉，已成当务之急。 难以兑现的北外滩 当前，针对这些新兴板块，有关部门的举措，主要在于 控制住房供应量。 其中，七都岛短期内将不再出让普通商品住宅地块，今后以低密度住宅为主，供应节奏也根据现有项目销售情况推进。（相关内容：《颠覆！区域大利好！温州市区这些板块，短期内不再出让普通住宅地块！》，点击左侧链接查看） 三江商务区、瓯江口等新兴板块，后来出让的住宅地块，也都是低容积率地块，而非高层住宅。 暂停供应新的高层住宅地块，对这些板块的楼市，确实是一大利好。 尤其是像七都岛这样生态优越的板块，确实不应该再建高层住宅了。 七都岛原貌与新建高层住宅 但是，这些新兴板块还有大量库存商品房、挂牌二手房在售。需待这些房源大体售罄，才有望实现房价止跌回稳。 当这些新兴板块的信誉受损，库存商品房、挂牌二手房都销售也存在难度，大体售罄还需很长时间。 04 瓯柑楼市 OUGANLOUSHI 显然，除了控制高层住宅规模， 修复板块信誉，推动住房销售，还需推进配套设施的完善，尤其是满足日常生活需求的商业配套 。 停工多年的温州中心 像温州中心、瓯越科创中心、国鸿中心等重大项目，应尽快推动复工。原先规划中的商业综合体，可根据实际情况，暂时调整为一站式社区商业。 七都环岛路、三江环江大道等市政道路，及其沿线的滨江景观带，也应同步推进，营造更美好的滨江生活方式。 林里板块，应尽快完善道路、水、燃气等基础设施，并在此基础上推进其他配套设施的建设。 而像瓯江口这样的远郊板块，若“瓯